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全国自考《00158资产评估》复习重点二

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2019-10-12 作者：本站会计阅读数：1032

全国自考《00158资产评估》复习重点二
第四章建筑物评估

房地产的特征1、位置固定性2、耐用性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值趋势

房地产的评估程序 1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地勘查搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

第五章土地使用权评估

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产的价格类型 1、基准地价2、标定地价3、土地使用权出让底4、转让价格5、出租价格6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）

影响地产价格的因素1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素

土地使用权评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则

土地权属的类型（一）土地所有权（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权土地权属处置方式 1、出让方式2、直接投资入股方式3、租赁方式

成本法评估的步骤 1、估算土地取得费。2、估算土地开发费。3、估算税费。 4、估算利息。5、估算利润。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用权评估值

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法

建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素这是建筑物价格的决定因素。2、环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。3、经济地理因素在我国政治经济文体发展极不平衡。4、新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。5、用途6、产权7、政策因素国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。8、供需状况9、其他因素如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

建筑物成本的构成1、建筑安装工程费2、前期费用3、其他费用4、间接费用5、合理利润6、资金成本7、税金

市场法评估建筑物的程序1、资料收集。2、选择作比较的交易实例。3、交易行为的补正。4、交易日期的修正。5、区域因素的修正。

残余估价法运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。

第六章无形资产评估

无形资产的特点1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大。 3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

影响无形资产评估价值的因素（一）无形资产的成本（二）机会成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技术成熟程度（六）转让内容因素（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度（八）市场供需要状况（九）同行业同类无形资产的价格水平

无形资产评估的程序（一）明确评估目的无形资产评估的具体目的有：1、市场上无形资产的转让；2、无形资产投资；3、股份制改造、清算资产；4、法律诉讼中作为诉讼标的；5、纳税需要；6、保险的需要及其他目的。（二）鉴定无形资产（三）确定评估方法，搜集相关资料（四）整理和报告，做出评估结论

无形资产功能特性 1、附着性2、共益性3、积累性4、替代性

无形资产成本特性1、不完整性 2、弱对应性3、虚拟性。

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。

专利权的特点1、独占性，也称排他性。2、地域性。3、时间性。4、可转让性。

专利权评估程序（一）证明和鉴定专利权的存在（二）确定评估方法，搜集相关资料（三）完成评估报告，并加以详尽说明

专利权评估最常用的方法是收益法，有时也会用到成本法。

专有技术的特点 1、实用性。2、新颖性3、价值性。4、保密性。

专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营决窍和图纸、数据等技术资料。

影响专有技术评估值的因素分析 1、专有技术的使用期限。2、专有技术的预期获利能力。3、分析专有技术的市场情况。4、专有技术的开发成本。

专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。

商标权及其特点商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。

商标权评估的程序（一）明确评估目的（二）市场调研和分析（三）确定评估方法，搜集确定有关指标（四）计算、分析、得出结论，完成评估报告

商标权评估采用方法一般为收益法。

计算机软件的特点独创性（即原始性）、无形性、复制性及复杂性计算机软件价值评估方法一般用成本法评估如果是购进的软件，可参照购进价估价；如果是为了销售，能计算销售收益的，可用收益法进行估价。

收益法评估计算机软件的步骤1、确定评估基准日和评估目的。2、界定软件的评估范围。3、计算软件的销售收益。4、确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益。

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。

商誉评估的方法割差法割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估价值的方法。

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